Tvangssalg - Leiligheter & hus
Tvangssalg av boliger i Spania
Boliglån er den vanligste formen for finansiering, hvis man vil investere i en eiendom i Spania.
Å kjøpe en eiendom i Spania nødvendiggjør dette for de fleste, på grunn av høye priser på jord og fast eiendom. Med mindre du har aktiver på kontoen som gjør omgående betaling mulig, blir det nødvendig å søke om et lån eller kreditt, som normalt sikres med pant i den kjøpte eiendommen.
Det anbefales på det sterkeste. Hvis du vil søke om et banklån, skal du sjekke mulighetene nøye. La være med å skynde deg til den nærmeste og første banken. Før du beslutter deg, skal du nøye sammenligne de forskjellige tilbudene på det finansielle markedet, for å vurdere hva som egner seg best til din betalingsevne og behov.
Vi har også samarbeid med diverse pengeinstitutter og kredittselskaper, som vi kan henvise deg til. Men det skal nevnes at de fleste tvangssalg i Spania foregår gjennom banken som har overtatt boligen, og dermed bruker man den aktuelle banken til finansiering av boligen.
Når man kjøper en bolig ved et tvangssalg i Spania, kan banken som har overtatt eiendommen, tilby bedre finansiering enn vanlig, i noen tilfeller opptil 90% av prisen. Ved «normal» bolighandel låner mange banker ut opptil 80% av prisen til en bolig du skal bo i, og opptil 70% til en feriebolig. Ikke-residenter får ofte tilbud om mellom 50% og 70%.
Hvis du vil sammenligne finansieringsmulighetene, så kan du se på TAE (Tasa Anual Equivalente, effektiv rente), som gjør det enkelt å sammenligne prioritetslån.
TAE viser de samlede omkostningene ved lånet som en årlig prosentsats: ikke bare renten, men også bankens gebyrer og andre omkostninger som banken kjenner til, for eksempel verdivurderingen av boligen og eventuelle forsikringer du må tegne for å få lånet på de vilkårene banken tilbyr. For lån med flytende rente forutsetter TAE at dagens rente holder seg uendret.
Det er selvfølgelig alltid praktisk å sammenligne de samlede omkostningene (renter, bankgebyrer og utgifter) for hvert eventuelt kreditt-arrangement.
De mange tvangsauksjonene og tvangssalgene i Spania gjør det naturligvis attraktivt å investere i jord og fast eiendom. Du skal imidlertid passe godt på hva du kaster deg ut i, hvis du ikke har god kjennskap til lokale forhold.
Så i denne forbindelse, er det en god ide å alliere seg med en eiendomsmegler og advokat du kan stole på.
Tvangsauksjoner og tvangssalg på Costa del Sol
I motsetning til andre land, er det slik at debitoren (låntakeren) på pantelånet hefter med alle nåværende og fremtidige aktiver. Manglende tilbakebetaling av prioritetslån har dermed vidtrekkende konsekvenser.
Skyldneren mister sin eiendom i forbindelse med den sivile prosessen omkring en tvangsauksjon, og stort sett samtlige aktiver vedkommende har beslaglegges. Det gjelder innestående på bankkontoer og det gjelder alle andre aktiver som tilhører låntakeren, dessuten gjelder det for eventuelle garantister.
Beslagleggelse og tilbakebetaling av pant er omfattet av den spanske lovgivningen («Civil Code» under artikkel 1175 og 1849).
Hvis skyldneren av en eller annen grunn ikke betaler sine avdrag for jord og fast eiendom, kan manglende betalinger tas med i misligholdslister (ASNEF og/eller RAI). Dette forhindrer dermed skyldnerens adgang til fremtidig finansiering av ethvert kjøp eller nytt lån/prioritetslån.
I tillegg foretas en beslagleggelse av personens lønningsliste, pensjon eller lønn som en rettslig foranstaltning, som skal sikre inndrivelse av gjeld. Etter regler som har gjeldt siden juli 2011, kan det likevel ikke tas utlegg i en del av skyldnerens inntekt hvis den tvangssolgte boligen var skyldnerens hovedbolig og salget ikke dekket gjelden: 150 prosent av den spanske minstelønnen, som i 2026 tilsvarer 1 831,50 euro i måneden.
Dessuten er 30 prosent av minstelønnen, 366,30 euro i måneden i 2026, beskyttet for hvert medlem av husstanden som ikke har egen regelmessig inntekt over minstelønnen.
Boliger som banken har overtatt, selges raskt. Fortell oss hva du ser etter.
Kontakt oss
Før banken starter prosessen med tvangssalg
Tvangsauksjoner i Spania avsluttes med at huset overtas av banken. Overtagelsen startes når gjeldsavviklingen er omfattet av flere måneders restanse, hvor debitoren ikke har overholdt sin månedlige forpliktelse.
Når banken tar tilbake eiendommen skal det følges en rettslig prosedyre som innebærer høye omkostninger for debitoren. Når det først er innledet en rettssak, tilføyes gjelden 30% mer som renter, saksomkostninger og utgifter.
Før denne perioden går prosedyren for bankens overtagelse i gang. Dette er dermed et godt tidspunkt å forhandle direkte med eieren om kjøp av eiendommen, dette hvis eieren formodentlig er interessert i å selge huset og spare så mye som mulig som vedkommende kan av sin investering og kreditt.
Tvangsauksjonsprosessen i Spania
Når prosessen omkring tvangsauksjonen er startet, var det sedvanlige før «boligboblen» brast i Spania, at man arrangerte auksjoner av beslaglagt eiendom. I forbindelse med disse auksjonene kan enhver by, for å erverve seg eiendommen.
Problemet etter boligboblens kollaps var imidlertid at det var mangel på solvente kjøpere under disse auksjonene.
Dette innebar at markedsverdiene var ekstremt lave, ikke bare på grunn av markedets kollaps, men også for at debitorer kunne betale så mye som mulig av gjelden på sine prioritetslån.
Dette førte til at banker i Spania satte i gang tilbaketakelse av eiendom. Man åpnet en kattelem som ga debitorer en mulighet for frivillig å oppgi sin eiendom i forbindelse med misligholdte betalinger; dette ga skyldneren et insitament til å tilby sin eiendom til kreditor med det samme, for å unngå å skulle starte på den kostbare juridiske prosessen.
Videresalg av eiendommer fra tvangssalg
Hvis huset er overtatt av banken, vil man forsøke å selge så raskt som mulig, for å unngå de løpende omkostninger forbundet med å eie en eiendom i Spania. Banker vil ofte overveie ethvert rimelig tilbud.
Dessuten kan en investor som kjøper et overtatt hus fra banken, få bedre lånevilkår enn vanlig. Bankene ser frem til å slippe å ha eiendommene, og er svært åpne med hensyn til å vurdere ditt bud.
Det skal dog sies at jo kortere boligen har vært i bankens eierskap, desto høyere skal budet være for at de vil akseptere det. Bankene har ofte noen interne retningslinjer, med tanke på størrelsen av bud på sine eiendommer, som de skal følge.
Som nevnt ovenfor skal du alltid være forsiktig når du kjøper en bolig på tvangssalg i Spania. Normalt er det slik at når du søker om lån, blir banken en alliert som ønsker å kontrollere at alt er i orden omkring eiendommen du kjøper. Dette gjelder imidlertid ikke i tilfeller hvor det er tvangsauksjonert eiendom.
Det kan være mulige feller skjult som gjeld, lokale skatter som ikke er betalt, ulovlige beboere eller lokalområder som ikke er bebodd eller desidert dårlige mtp. naboskap, kriminalitet o.l. Det er et «must» at du inspiserer eiendommen.
Adresse
Carril de la Cordobesa, 29, local
29003 Málaga
Kontakt oss
+45 2623 9899
+34 602 611 591
info@costadelcasa.com
Åpningstider
Mandag–fredag: 9–18
Lørdag–søndag: Stengt
Tips om kjøp gjennom banker som har overtatt hus på tvangsauksjon
Når du har funnet en eiendom som interesserer deg, er det verdt å huske at eiendommen etter en tvangsauksjon eller et tvangssalg selges etter prinsippet «kjøpes som det er».
Oppussingsobjekter kan være gode tilbud, men de koster. Derfor skal du inspisere eiendommen med henblikk på å vurdere dens fysiske tilstand og bestemme mulige reparasjoner og omkostninger.
Eiendomsmegler er en god ide
Kontakt en eiendomsmegler for å få en idé om priser i forbindelse med sammenlignbare eiendommer i området. Dette vil hjelpe deg til å bestemme hvor høyt budet ditt skal være.
At det er snakk om et hus som overtas av banken med henblikk på et salg, betyr ikke at dets pris er billigere enn andre i samme område. Slik vi noen ganger har sett det, kan en overvurdert pris gi selgeren besparelse på et tap.
Avgifter og gjeld
Du skal gjennomføre en grundig kontroll av avgifter og gjeld. Det meste av gjeld fremgår i det spanske eiendomsregisteret. Vær allikevel på vakt, for det kan være informasjon om annen gjeld som ikke er tilgjengelig der. Igjen så er eiendomsmegleren og en god advokat godt å ha for hånden.
Banken igjen
Når banken opptrer som selger, skal man ikke være blind for faktumet at banken har en mengde advokater som kjenner hver eneste lov i Spania, og ethvert triks som kan vende handelen i bankens favør. I tillegg til eiendomsmegleren, er det en veldig god ide å benytte en advokat.
Vi har et godt samarbeid med flere advokater, som vi stoler på, og kan anbefale.
Kompleksiteten ved en hushandel gjør det nødvendig å ansette en advokat som er spesialisert og erfaren innenfor eiendomssalg i Spania. Når man ser på motparten og de juridiske komplikasjonene, som kan være forbundet med å overta en eiendom, er dette en nødvendighet.
Advokatens honorar er ikke regulert i Spania: Det avtales fritt mellom deg og advokaten, som skal opplyse deg om honoraret på forhånd, for eksempel i en oppdragsbekreftelse. Uansett hva honoraret blir, er det reelt sett ikke noe, sammenlignet med de problemene du kan komme ut for på egen hånd. Videre så kan advokaten bistå med avtaler med banker.
Lokale markeder for eiendommer som er overtatt
På toppen av siden kan du se hvilke eiendommer som er til salgs, og til hvilken pris, i Sør-Spania omkring Solkysten.
Det startes fremdeles tusenvis av tvangssalg av boliger i Spania hvert år, nesten 15 000 i 2025 ifølge det spanske statistikkbyrået INE, men langt færre enn i 2014. Dette til tross for at årene med den økonomiske krisen ligger bak oss.
Costa del Sol
Det er en lang rekke eiendommer til salgs på Costa del Sol i Andalucia, i det landlige Spania. Du vil kunne finne gamle villaer og landeiendommer, sammen med mer moderne beboelse og nybygde eiendommer.
Inne i landet, vekk fra kysten, finner du de mer tynt bosatte områdene. Disse gir deg fordelene ved å bo i landdistriktene, med alle de bekvemmeligheter det moderne samfunnet kan tilby, bare en kort kjøretur unna.
Ute ved selve kysten har kjøp og leie av eiendom vært en populær investering i lang tid. Med villaer og leiligheter av god kvalitet, som sprer seg fra Nerja til Sotogrande, er det ikke akkurat en overraskelse.
I de senere årene har det spanske eiendomsmarkedet på Costa del Sol levert en stabil og gunstig investeringsavkastning. Eiendomsprisene i øst forblir i mange tilfeller lavere enn de gjør på det vestlige Costa del Sol og i Marbella-området.
Infrastrukturen og de tilgjengelige tjenestene i dette området forbedres konstant.
Tvangssalg av eiendommer formidles etter behandling av de spanske domstolene, gjennom private banker, private investeringsporteføljer eller administratorer fra andre land enn Spania. En portefølje representerer en rekke investeringer i aktiver, med henblikk på å spre risikoen – så det kan med andre ord være snakk om flere bakmenn.
Det er mange muligheter når det kommer til å kjøpe eiendommer som står foran en tvangsauksjon, etterlatte eiendommer eller eiendom som er overtatt av banken, forutsatt at du vet hvor du skal finne disse typene av eiendommer.
Det er her eiendomsmegleren kommer inn i bildet.
Den seriøse megleren vil ikke ha tusenvis av eiendommer til salgs. Vi er, som tidligere antydet, primært interessert i prissatte og vurderte eiendommer som krever og muliggjør et raskt salg. Vi vil naturligvis også begrense salget av tvangsauksjonerte eiendommer, fordi det dermed blir mulig å effektivt markedsføre hver eiendom på daglig basis.
Men det er mulig å finne stort sett alle tvangssalg-boliger på Costa del Sol her på siden, da vi har adgang til en felles database med eiendommer.
Malaga
Eiendomsprisene har steget kraftig de siste årene: Ifølge det spanske statistikkbyrået INE steg prisene i Andalusia med gjennomsnittlig 13,1 prosent i 2025. Mange trodde at prisstigningene fortsatt ville være dempet etter den økonomiske krisen, særlig når det kom til eiendommer overtatt av bankene.
Man forventet at det ville bli vanskelig å selge eiendommer, men dette har imidlertid ikke vært tilfellet.
I andre kvartal 2026 ble boliger som var mer enn fem år gamle, vurdert til mellom omkring 3 300 og 4 500 euro per kvadratmeter i byer som Mijas, Fuengirola, Torremolinos, Benalmadena og Marbella. Den nederste delen av markedet var ikke særlig livlig, med gode tilbud, men nesten alle disse er forsvunnet nå.
Investering ved å kjøpe leilighet eller hus i Malaga ser ut til å være et fremragende valg pga. høy verdistigning. Totalt sett, gjør dette Malaga til et fantastisk sted å investere, eller anskaffe seg et sommerhus eller fast bolig i en vakker, historisk og livlig kystby.
Torremolinos
Torremolinos er en av Costa del Sols mest populære badebyer, kjent for sitt fantastiske kjøkken, lange flotte strender og et gunstig klima.
Uansett om du vil kjøpe en feriebolig i Torremolinos til deg selv, bare en investering eller hvis du ønsker å flytte til det solrike Andalucia, enten for en del av året eller på heltid, har Torremolinos en fremragende beliggenhet.
Du kan enten velge en romslig leilighet med god beliggenhet ved strandpromenaden med en vidunderlig utsikt, enkel adgang til en av de fire strendene og ofte med et felles svømmebasseng, sammen med andre fasiliteter eller en litt større villa litt vekk fra sentrum, som tilbyr mer plass og privatliv.
Du finner en lang rekke eiendommer, som passer til alle budsjetter. Det er mange tilbud på tvangsauksjoner/tvangssalg på eiendommer i Torremolinos, ikke minst fordi mange utlendinger velger Torremolinos som en permanent adresse.
Benalmadena
Byen Benalmadena dekker et område på omkring 27 kvadratkilometer og byen strekker seg fra Sierra de Mijas, ned til Middelhavets kystlinje.
Benalmadena ligger mellom byene Torremolinos og Fuengirola, bare 19 km fra flyplassen i Malaga, og den er forbundet med alle de største resortene ved kysten, via lokale tog- og bussforbindelser.
Benalmadena har mange attraktive strender, hager, fornøyelsesparker og en fantastisk marina og det er ett av de mest populære turiststedene på Costa del Sol.
Med et svingende spansk eiendomsmarked er det gode muligheter for å finne en fordelaktig handel. Det er mange gode tilbud, hvis du vil kjøpe bolig i Benalmadena.
Byen huser mange helårsutlendinger og utenlandsk eide virksomheter. Dette skyldes ikke minst at eiendommene i Benalmadena har vist seg å være en god investering på lang sikt.
Fuengirola
Fuengirola ligger tett på byen Malaga, og det er en av de mest populære badebyene langs Costa del Sol, med mange gode restauranter, omfattende strender og et misunnelsesverdig klima. Fuengirola er populær for familier og par.
Fuengirola huser også en del nordiske butikker, restauranter og barer, som for eksempel det danske supermarkedet Onlinebutikken, den svenske matbutikken Spisa Foodmarket, det nordiske supermarkedet Casa Nórdica og den danske smørbrødrestauranten Holger Danske. På strandpromenaden finner du også den danske burger- og ginbaren MOMAG Burgers & Gin, som tidligere het Bentley’s Gin Bar.
Hvis du leter etter en feriebolig til deg selv, en investering eller hvis du ønsker å flytte til det solrike Andalucia, enten for deler av året, eller på heltid, er Fuengirolas beliggenhet fremragende.
Det er mange gode tilbud på alle typer eiendommer i Fuengirola. Det er mange hus og leiligheter til salgs i Fuengirola.
Mijas
Mijas strekker seg helt fra fjellene i «bakgrunnen» og ned til kysten. Området er delt opp i flere mindre byer som Mijas Pueblo, Mijas Costa og La Cala de Mijas som ligger ved vannet.
I Mijas kan du både bo sentralt i en by, i leilighet, eller med mer landlige omgivelser og utsikt mot fjellene. Det bor mange utlendinger i Mijas, og det kan gjøre det enklere for deg, hvis du ikke snakker spansk.
Det er også en del britiske butikker i området, hvor du kan finne varer som minner om de norske.
Det er gode muligheter for å finne drømmehuset eller leiligheten, hvis du vil kjøpe bolig i Mijas.
Marbella
Marbellas atmosfære er i verdensklasse og her tilbys det fantastiske spanske og internasjonale Michelin-stjernekjøkken, fantastiske strender og et subtropisk klima.
Du kan velge den strålende glamorøse livsstilen, med en eiendom som matcher dette – eller du kan velge en romslig leilighet med gunstig beliggenhet i sentrum av dette eksklusive feriestedet, en luksuriøs villa rett utenfor, eller en mer landlig bolig som er gjemt vekk i fjellene – noe som vil gi mer privatliv.
Det er mange gode tilbud på tvangssalg, på alle typer eiendommer og boliger i Marbella. Byens popularitet, med velstående utlendinger som arbeider i egne virksomheter, antyder at å kjøpe eiendom i Marbella er en sunn og langsiktig investering.
Marbella gjemmer også på de rikes lekeplass, Puerto Banús, som blir kalt Mini-Monaco. Det er i denne delen av Marbella at du finner de helt store luksus-yachtene og «super»-bilene.
Estepona
Estepona har blitt et fasjonabelt sted, både for utenlandske og spanske beboere, når det kommer til å skaffe seg feriebolig. Selv om det ikke har den samme glamouren som naboen Marbella, bevarer Estepona sjarmen til den tradisjonelle andalusiske fiskerlandsbyen.
Som sett så mange andre steder på Solkysten, er det mange alternativer mtp. kjøp av eiendommer, som enten står foran en tvangsauksjon, er etterlatte av eiere som ønsker å selge i en fart, eller eiendom som er overtatt av banken.