Tvångsförsäljning - Lägenheter & hus
Tvångsförsäljning av bostäder i Spanien
Bolån i Spanien är den vanligaste finansieringsformen om du vill investera i en fastighet.
Att köpa en fastighet i Spanien kräver detta för de flesta, på grund av de höga mark- och fastighetspriserna. Om du inte har tillgångar på ditt konto som gör det möjligt att betala omedelbart, måste du ansöka om ett lån eller en kredit, vanligtvis med säkerhet i form av en inteckning i den köpta egendomen.
Den kan inte rekommenderas tillräckligt starkt. Om du vill ansöka om ett banklån ska du vara försiktig. Rusa inte till den närmaste och första banken. Innan du bestämmer dig bör du noggrant jämföra de olika erbjudandena på finansmarknaden för att bedöma vad som är bäst lämpat för din betalningsförmåga och dina behov.
Vi har också partnerskap med olika finansinstitut och kreditföretag som vi kan hänvisa dig till. Det bör dock noteras att de allra flesta tvångsförsäljningar i Spanien sker genom den bank som har tagit över fastigheten, och därför används banken i fråga för att finansiera fastigheten.
Finansiering av tvångsförsäljning
När du köper en tvångsförsäljning i Spanien kan du i de flesta fall få 100 % finansiering av fastigheten genom den bank som har tagit över fastigheten. För "normala" bostadsköp är procentsatsen i de flesta fall betydligt lägre.
Om du vill jämföra finansieringsalternativ är ett enkelt sätt att jämföra hypotekslån genom den årliga procentandelen av en banks resultat (Tasa Anual Equivalente TAE).
TAE är en sammanfattning av det pris som banken tar ut när den lånar ut pengar till gäldenären, inklusive ränta, avgifter och andra kostnader.
Det är förstås alltid bra att jämföra den totala kostnaden (ränta, bankavgifter och kostnader) för varje kreditarrangemang.
De många tvångsförsäljningarna i Spanien gör det naturligtvis attraktivt att investera i mark och fastigheter. Du måste dock vara mycket försiktig med vad du ger dig in på om du inte känner till de lokala förhållandena.
Det är bra att alliera sig med en fastighetsmäklare och en advokat som du kan lita på i detta avseende.
Tvångsauktioner och bankåtertagna lägenheter & hus
Till skillnad från i andra länder är gäldenären (gäldenären) av inteckningen ansvarig för alla sina nuvarande och framtida tillgångar. Att inte betala tillbaka ett bolån får därför långtgående konsekvenser.
Gäldenären förlorar sin egendom i en civilrättslig tvångsförsäljning och praktiskt taget alla andra tillgångar beslagtas. Detta gäller insättningar på bankkonton och alla andra tillgångar som tillhör gäldenären samt eventuella garantier.
Utmätning och återbetalning av inteckningar regleras av spansk lag ("Civil Code" enligt artiklarna 1175 och 1849).
Om gäldenären av någon anledning inte betalar sina avbetalningar på mark och fastigheter kan de uteblivna betalningarna tas upp i förteckningar över betalningsstörningar (ASNEF och/eller RAI). Detta förhindrar samtidigt gäldenärens tillgång till framtida finansiering av ett köp eller ett nytt lån/prioriterat lån.
Dessutom är beslag av löner, pensioner eller löner en rättslig åtgärd som syftar till att säkerställa indrivning av skulder. Enligt den nya lagstiftning som antogs den 1 juli 2011 finns det dock ett belopp på 961 euro som inte kan tas i beslag.
Beloppet baseras på den spanska minimilönen. 30 procent av beloppet läggs till för varje familjemedlem som inte har någon regelbunden inkomst.
Kontakta oss nu för att göra ett bra hemköp
Kontakta oss
Innan banken påbörjar utmätningsprocessen
I Spanien avslutas utmätningsprocessen med att huset tas över av banken. Övertagandet inleds när skulden omfattas av flera månaders eftersläpning där gäldenären inte har uppfyllt sina månatliga skyldigheter.
Bankens återtagande av egendomen följer ett rättsligt förfarande som medför höga kostnader för gäldenären. När ett rättsligt förfarande har inletts ökar skulden med ytterligare 30 procent i form av ränta, rättsliga kostnader och utgifter.
Före denna period inleds förfarandet för återtagande från banken; detta är ett bra tillfälle att förhandla direkt med ägaren om köpet av fastigheten, eftersom man antar att ägaren är intresserad av att sälja huset och spara så mycket som möjligt av sin investering och kredit.
Utmätningsprocessen i Spanien
När utmätningsprocessen väl har inletts, innan "bostadsbubblan" i Spanien sprack, var det vanligt att organisera auktioner av beslagtagen egendom. Under dessa auktioner kunde vem som helst lägga bud på fastigheten.
Problemet efter bostadsbubblans kollaps var dock att det saknades solventa köpare under dessa auktioner.
Detta innebar att marknadsvärdena var extremt låga, inte bara på grund av marknadskollapsen utan också för att gäldenärerna skulle kunna betala av så mycket som möjligt av sina hypoteksskulder.
Detta ledde till att bankerna i Spanien började återta egendom. De öppnade en möjlighet för gäldenärer att frivilligt avstå från sin egendom vid uteblivna betalningar, vilket gav gäldenären ett incitament att erbjuda sin egendom till borgenären omedelbart för att undvika att behöva inleda en kostsam rättslig process.
Återförsäljning av egendom från tvångsförsäljning
Om banken tar över huset försöker de sälja det så fort som möjligt för att undvika de löpande kostnaderna för att äga en fastighet i Spanien. Banken tar ofta hänsyn till alla rimliga erbjudanden.
Att köpa ett hus som tagits tillbaka från banken är dessutom det bästa sättet för en investerare att få ett lån med de mest förmånliga villkoren. Bankerna ser fram emot att bli av med fastigheter och är mycket öppna för att bedöma ditt erbjudande.
Det bör dock sägas att ju kortare tid fastigheten har varit i bankens ägo, desto högre måste budet vara för att banken ska acceptera det. Bankerna har ofta interna riktlinjer för hur stora bud som får lämnas på deras fastigheter som de måste följa.
Som nämnts ovan bör du alltid vara försiktig när du köper en utmätt fastighet i Spanien. När du ansöker om ett lån blir banken vanligtvis en bundsförvant som försöker kontrollera att allt är i ordning kring den fastighet du köper. Detta gäller dock inte om det är fråga om utmätt egendom.
Det kan finnas dolda fällor, t.ex. tomträttsavgifter, lokala skatter som inte betalats, olagliga invånare eller områden som inte är bebodda eller som är särskilt dåliga när det gäller brottslighet i grannskapet etc. Det är ett "måste" att du inspekterar fastigheten.
Adress
Carril de la Cordobesa, 29, lokal
29003 Málaga
Kontakta oss
+45 2623 9899
+34 602 611 591
Kontakt@bolig-sydspanien.dk
Öppettider
Måndag - fredag: 9-18
Lördag - söndag: Stängt
Tips om att köpa genom banker som har tagit över hus på tvångsförsäljning
När du har hittat en fastighet som intresserar dig är det värt att komma ihåg att fastigheter efter en tvångsförsäljning säljs enligt principen "köpt som sett".
Konsthantverkserbjudanden kan vara bra, men de är kostsamma. Därför bör du inspektera fastigheten för att bedöma dess fysiska skick och fastställa eventuella reparationer och kostnader.
Fastighetsmäklare är en bra idé
Kontakta en fastighetsmäklare för att få en uppfattning om priserna på jämförbara fastigheter i området. Detta hjälper dig att avgöra hur mycket ditt erbjudande ska vara.
Det faktum att ett hus tas över av banken för försäljning betyder inte att priset är lägre än för andra hus i samma område. Som vi ibland har sett kan ett övervärderat pris rädda en säljare från en förlust.
Skatter och skulder
Du måste göra en noggrann kontroll av skatter och skulder. De flesta skulder finns i det spanska fastighetsregistret. Var dock försiktig, det kan finnas information om andra skulder som inte finns där. Återigen är det bra att ha en fastighetsmäklare och en advokat till hands.
Banken igen
När banken agerar som säljare ska du inte vara blind för att banken har en mängd advokater som känner till alla lagar i Spanien och alla knep som kan vända affären till bankens fördel. Förutom mäklaren är det en bra idé att anlita en advokat.
Vi har goda relationer med flera advokater som vi litar på och kan rekommendera.
Komplexiteten i en husförsäljning gör det nödvändigt att anlita en advokat som är specialiserad och har erfarenhet av fastighetsförsäljning i Spanien. Med tanke på motparten och de juridiska komplikationer som kan vara förknippade med den förvärvade egendomen är detta ytterligare ett "måste".
Advokatens arvode är cirka 1-1,5 % av husets marknadspris. Detta är ingenting jämfört med de problem som du kan möta på egen hand. Advokaten kan också hjälpa till med avtal med banker.
Lokala marknader för återtagna fastigheter
Högst upp på sidan kan du se vilka fastigheter som erbjuds och till vilket pris i södra Spanien, runt solkusten.
Det finns fortfarande tusentals återtagna fastigheter efter utmätningar i Spanien 2020. Detta trots att de ekonomiska krisåren för närvarande ligger bakom oss.
Costa del Sol
Det finns ett stort antal fastigheter till salu på Costa del Sol i Andalusien på den spanska landsbygden. Du kommer att kunna hitta gamla villor och lanthus tillsammans med modernare bostäder och nybyggda fastigheter.
I inlandet, bort från kusten, finns de mer glesbefolkade områdena. Här kan du njuta av fördelarna med att bo på landsbygden och ha alla det moderna samhällets bekvämligheter bara en kort bilresa bort.
På själva kusten har det länge varit populärt att köpa och hyra ut fastigheter. Med villor och lägenheter av god kvalitet från Nerja till Sotogrande är detta ingen överraskning.
Under de senaste åren har den spanska fastighetsmarknaden på Costa del Sol gett stabil och gynnsam avkastning på investeringar. Fastighetspriserna i öster (Estepona och andra områden) är i många fall fortfarande lägre än i västra Costa del Sol (Málaga, Nerja etc.) och Marbella.
Infrastrukturen och tjänsterna i området förbättras ständigt.
Tvångsförsäljningar av fastigheter förmedlas, efter behandling i spanska domstolar, genom privata banker, privata investeringsportföljer eller förvaltare från andra länder än Spanien. En portfölj utgörs av ett antal investeringar i tillgångar i syfte att sprida risken - med andra ord kan det finnas flera finansiärer.
Möjligheterna är många när det gäller att köpa fastigheter som står inför en utmätning, övergivna fastigheter eller fastigheter som tagits över av banken, förutsatt att du vet var du kan hitta dessa typer av fastigheter.
Det är här mäklaren kommer in i bilden.
En seriös mäklare har inte tusentals fastigheter till salu. Som vi redan har nämnt är vi främst intresserade av fastigheter som är prissatta och värderade och som kräver och möjliggör en snabb försäljning. Naturligtvis vill vi också begränsa försäljningen av utmätta fastigheter, eftersom detta gör det möjligt att effektivt marknadsföra varje fastighet dagligen.
Det är dock möjligt att hitta praktiskt taget alla utmätta fastigheter på Costa del Sol på den här webbplatsen, eftersom vi har tillgång till en gemensam databas med fastigheter.
Málaga
Fastighetspriserna ökade betydligt under 2017 och 2018 och fortsatte att stiga under 2019. Många trodde att prisökningarna skulle fortsätta att vara dämpade efter den ekonomiska krisen, särskilt när det gällde fastigheter som tagits över av bankerna.
Man förväntade sig att det skulle vara svårt att sälja fastigheter, men så har inte varit fallet.
Medan man för några år sedan kunde köpa ett stort antal lägenheter för under 90 000 euro finns det nu knappt några lägenheter för under 100 000 euro när vi tittar ut mot kusten. I den nedre delen av marknaden fanns det särskilt många enkla fynd, men de har nu nästan alla försvunnit.
Att investera i en lägenhet eller ett hus till salu i Malaga verkar vara ett utmärkt val på grund av den höga avskrivningen. Sammantaget gör detta Malaga till en utmärkt plats att investera i eller förvärva ett semesterhus eller en permanent bostad i en vacker, historisk och livlig kuststad.
Torremolinos
Torremolinos är en av Costa del Sols mest populära badorter, känd för sitt fantastiska kök, sina långa vackra stränder och sitt gynnsamma klimat.
Oavsett om du vill köpa ett fritidshus i Torremolinos för dig själv, bara som en investering eller om du vill flytta till det soliga Andalusien, antingen för en del av året eller på heltid, är Torremolinos ett utmärkt läge.
Du kan välja antingen en rymlig, välbelägen lägenhet vid havet med underbar utsikt, enkel tillgång till någon av de fyra stränderna och ofta med en gemensam pool och andra faciliteter eller en större villa lite avsides från centrum med mer utrymme och avskildhet.
Du hittar ett brett utbud av fastigheter till salu i Torremolinos som passar alla budgetar. Det finns många erbjudanden om fastigheter som är föremål för tvångsförsäljning i Torremolinos, inte minst för att många utlandsboende väljer Torremolinos som permanent adress.
Benalmadena
Staden Benalmádena har en yta på nästan 30 kilometer och sträcker sig från Sierra de Mijas ner till Medelhavskusten.
Benalmádena ligger mellan städerna Torremolinos och Fuengirola, bara 19 km från Málagas flygplats, och har förbindelser med alla de viktigaste kustorterna med lokaltåg och bussar.
Benalmádena är ett av de mest populära turistmålen på Costa del Sol och är rikt på attraktiva stränder, trädgårdar, nöjesparker och en fantastisk småbåtshamn.
Med den fluktuerande spanska fastighetsmarknaden finns det möjligheter att hitta ett fynd. Om du vill köpa en fastighet i Benalmadena kan du göra många fynd.
I staden bor många utlandsboende året runt och många utlandsägda företag. Detta beror inte minst på att fastigheter i Benalmadena har visat sig vara en bra långsiktig investering.
Fuengirola
Fuengirola ligger nära Malaga och är en av Costa de Sols mest populära badorter med många bra restauranger, långa stränder och ett avundsvärt klimat. Fuengirola är populärt bland familjer och par.
I Fuengirola finns också ett antal skandinaviska butiker, restauranger och barer, till exempel Onlinebutikken, restaurangen Aquavit och Bentley's ginbar.
Oavsett om du letar efter en semesterbostad för dig själv, en investering eller om du vill flytta till det soliga Andalusien, antingen för en del av året eller på heltid, har Fuengirola ett utmärkt läge.
Det finns många bra erbjudanden på alla typer av fastigheter till salu i Fuengirola. Det finns många hus och lägenheter till salu i Fuengirola.
Mijas
Mijas sträcker sig hela vägen från bergen på "baksidan" och ner till kusten. Området är uppdelat i flera mindre städer som Mijas Pueblo, Mijas Costa och La Cala de Mijas som ligger vid havet.
I Mijas kan du bo i en lägenhet i centrum av staden eller i en mer lantlig miljö med utsikt över bergen. Många utlänningar bor i Mijas, vilket kan göra det lättare för dig som inte talar spanska.
Det finns också ett antal brittiska butiker i området, där du kan hitta varor som liknar dem som finns på engelska.
Det finns goda möjligheter att hitta ditt drömhus eller din drömlägenhet om du vill köpa en fastighet i Mijas.
Marbella
Marbella är en stad i världsklass med en distinkt atmosfär, som erbjuder utmärkt spansk och internationell Michelin-stjärnig mat, fantastiska stränder och ett subtropiskt klimat.
Du kan välja den glittriga glamorösa livsstilen med en fastighet som passar till - eller så kan du välja en rymlig, bekvämt belägen lägenhet i centrum av denna exklusiva resort, en lyxig villa strax utanför eller en mer lantlig bostad som ligger gömd i bergen och erbjuder större avskildhet.
Det finns många bra erbjudanden om utförsäljning av alla typer av fastigheter och bostäder i Marbella. Stadens popularitet, med välbärgade utlänningar som arbetar med sina egna företag, tyder på att det är en bra långsiktig investering att köpa en fastighet till salu i Marbella.
Marbella gömmer också de rikas lekplats, Puerto Banús, som lokalbefolkningen kallar för mini-Monaco. Det är i den här delen av Marbella som du hittar de riktigt stora lyxjakterna och superbilarna.
Estepona
Estepona har blivit en trendig plats för både utländska och spanska invånare när det gäller att skaffa ett semesterhus. Även om Estepona inte har samma glamour som grannstaden Marbella har den behållit charmen av en traditionell andalusisk fiskeby.
Som vi har sett på andra ställen på Solkusten är alternativen många när det gäller att köpa fastigheter som antingen står inför en tvångsinlösen, som ägaren har lämnat för att sälja i all hast eller som har tagits över av banken.